限价房

定义

按照北京市的规定，限价商品住房是政府在出让商品住房用地时提出限制要求，由建设单位通过公开竞争取得土地、建成后定向出售的普通商品住房，限制内容涉及销售价格、住房套型面积和销售对象^[1]。广东省有关部门把限价房界定为政府主导的中小套型住房，购房对象、户型结构和售价都被严格限定，并认为它是多层次住房供应体系的组成部分^[4]。西安市的口径相近，指同时限定售价、套型面积与供应对象、具有保障性质的政策性商品住房^[2][6]。

在住房属性上，国家已明确限价住房仍属商品住房，定名为政策性商品住房，并未与经济适用住房、廉租房一同归入保障性住房，具体是否建设、建多少由地方政府按当地实际情况决定^[3]。住房和城乡建设部门的统计中，限价房同样不计入保障房，而是被归为政策性住房^[7]。销售对象方面，限价商品房面向的是城镇中等收入以下、存在住房困难的家庭，经济适用住房面向的则是城镇低收入住房困难家庭^[8]。

套型与价格的具体标准由各城市规定。西安市限定限价商品房套型建筑面积为 80 至 100 平方米^[2][6]；石家庄要求套型面积不超过 120 平方米^[9]；长沙的定向限价商品住房以 90 平方米以下户型为主，单套建筑面积不超过 120 平方米^[10]。定价上，限价房的销售价格一般比周边同类住房低 20% 至 25%，户型以中小套型为主^[11]。

原理

限价房采用“以房价定地价”的思路^[5]。操作上，政府先测算建设成本与合理利润，据此确定房屋销售价格和土地出让的价格区间，再以招标、拍卖、挂牌方式出让土地，把售价、套型、销售对象等限制写入出让条件，由竞得土地的单位按约定标准建设、按约定价位出售给符合条件的购房者^[12][1]。由于房价和地价同时受到约束，这类住房被不少人称为两限房^[12][5]。北京市的规划文件把这种出让方式描述为在限定套型比例与售价的前提下，用竞地价、竞房价的办法招标确定开发建设单位^[13]。

限价房的落地环节可以概括为以下流程：

flowchart LR

A["政府测算成本与合理利润"] --> B["确定销售价格与土地出让价格"]

B --> C["招拍挂出让并写入限制条件"]

C --> D["建设单位竞得土地并按约定标准建设"]

D --> E["面向符合条件的家庭定向销售"]

发展历程

1998 年启动的城镇住房制度改革，把住房供应分为商品住宅、经济适用住房和廉租住房三类，分别对应不同收入水平的家庭，其中经济适用住房被放在主要位置^[12]。执行中经济适用住房遇到划拨土地难落实、分配不公、供应比重偏低、投资性购买较多等问题，而中低收入家庭购买自住住房的需求仍然存在，于是出现了“限房价、限地价，竞房价、竞地价”的设想，后来演变为限房价、竞地价的限价房^[12]。

这一政策的提法出自 中华人民共和国国务院 2006 年的文件，最初使用的名称是“两限两竞”普通商品住房，针对的是部分城市尤其沿海大城市房价上涨过快、超出一般家庭支付能力的状况^[14]。2007 年北京市推出 12 宗两限房，用地建筑面积约 387 万平方米，2008 年计划再推出 450 万平方米；广州首个限价房楼盘保利西子湾首批推出 843 套，统一售价为每平方米 6500 元^[12]。此后武汉、烟台、南昌、西安等城市陆续加入限价房开发行列^[12]。

北京市后来逐步收缩这一类住房。2014 年前后，北京提出由 配售型保障性住房 取代经济适用房和限价房^[11]；北京市住建委 2015 年底表示，在解决已有轮候家庭后原则上不再新建经济适用房和限价房，“十三五”时期保障房种类调整为公共租赁住房、自住型商品住房和棚户区改造安置房^[15]。到 2023 年，北京的限价房已多年没有建设，已有保障性住房的上市仍按原政策执行^[16]。

应用

限价房的供应对象是经过资格审核的中等收入以下住房困难家庭，购房家庭需满足户籍、收入和住房状况等方面的准入条件，家庭无房或住房面积低于规定标准者方可申请^[8][10]。除普通轮候家庭外，一些城市还把限价房用于定向安置，长沙的定向限价商品住房就同时面向 棚户区改造、道路和重点工程征收范围内的居民家庭^[10]。

从城市实践看，北京、宁波、青岛、福州、广州、武汉、烟台、南昌、西安、石家庄、长沙等城市都曾推出限价房项目^[12][9][10]。长沙 2017 年推出的定向限价商品住房中，第一批已开工和拟开工的项目共 20 个、计 11682 套，其中约 2702 套计划当年上市供应^[10]。限价房在开发流程上与一般商品房接近，区别在于价格和户型面积受到明确规定，开发建设单位不能自行调整^[11]。

局限

限价房在推行过程中面临若干难题。光明日报 2008 年的报道指出，随着限价房在全国铺开，围绕其实际效果、中等收入人群如何界定、限价房总量如何控制等问题出现了争议^[12]。限价房与经济适用住房在限定面积、限定价格、限定购房人群上高度相似，因此经济适用住房购房资格难以甄别、高收入者骗购的老问题也一并延续到限价房上^[17]。

执行动力也受到质疑。限价房以限房价、竞地价的方式出让土地，地价受房价牵制，地方政府的土地出让收益相应减少，依赖土地收益的财政安排会受到影响^[17]。此外，限价房在持有满一定年限后可按普通商品房对待，能够出租、出售和抵押，与经济适用住房、公共租赁住房等封闭管理的保障房不同，存在一定的套利空间^[10]。新一代配售型保障性住房则要求实行封闭管理、不得上市交易^[16]。

在定位上，限价房被视为限制高房价的一项临时性举措，而不是经济适用住房那样的长期保障制度^[5]。政策方向变化后，多个城市停止新建限价房，原有的购房保障需求转向配售型保障性住房等新的住房保障形式^[11][15]。

参见

• 经济适用住房 —— 同属政府支持的政策性住房，面向城镇低收入住房困难家庭，与限价房在保障对象上相互衔接。

• 公共租赁住房 —— 以出租方式提供的保障性住房，与限价房同属多层次住房供应体系的组成部分。

• 共有产权住房 —— 购房人与政府按份共有产权的住房，在城市住房保障体系中部分承担了限价房的功能。

• 配售型保障性住房 —— 实行封闭管理、不得上市交易的配售型保障房，逐步取代了经济适用房和限价房。

• 商品房 —— 由市场定价、可自由交易的住房，限价房在开发流程上与其相近，但售价和套型受到限制。

• 棚户区改造 —— 城市旧区改造工程，改造涉及的居民家庭是定向限价商品住房的重要供应对象之一。