房地产抵押贷款

定义

房地产抵押贷款指以房地产作为债务履行担保而发放的贷款。按照《城市房地产抵押管理办法》的表述，房地产抵押是抵押人以其合法的房地产、以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿^[1]。这里的抵押人是提供房地产作担保的公民、法人或其他组织，抵押权人是接受该担保的一方，通常是银行等金融机构^[1]。

银行在实务中常把面向自然人的此类产品称为房抵贷，即借款人以其名下房产作抵押，申请一次性或循环使用的消费、经营用途人民币贷款^[3]。面向企业发放的同类产品则称为房地产抵押贷款，抵押物可以是住房、商用房、工业厂房以及国有建设用地使用权^[4]。

原理

这类贷款的核心机制是把不动产的交换价值转化为信用担保。贷款机构依据抵押物的评估价值确定可贷额度，二者之比即贷款价值比，也叫抵押率或贷款成数。中国银行业监督管理委员会 2004 年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行应根据各地市场情况制定合理的贷款成数上限，所有住房贷款的贷款成数不超过 80%^[5]。抵押物价值的确定，以该房产在本次买卖交易中的成交价或评估价中的较低者为准^[5]。

除抵押物价值外，贷款机构还要考核借款人的还款能力。《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求把借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50% 以下，把月所有债务支出与收入比控制在 55% 以下^[5]。在测算公式中，房产支出与收入比为（本次贷款的月还款额+月物业管理费）÷月均收入，所有债务与收入比为（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）÷月均收入^[5]。

贷款价值比同时是监管资本计量的重要变量。巴塞尔协议Ⅲ最终版按贷款价值比分档确定住房抵押贷款的风险权重，贷款价值比越低，适用的风险权重越小^[6]。同一房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超过该余额部分^[1]。

典型业务办理流程包括：客户提出申请并提交资料，银行进行调查、审查与审批，双方签订借款合同，办理抵押登记等担保手续，最后发放贷款并由借款人按约定方式偿还本息^[3]。

发展历程

1992 年 12 月，广东省人大常委会发布《广东省抵押贷款管理条例》，对抵押贷款的担保方式、可抵押财产范围以及抵押物登记作出规定，其中明确土地使用权、建筑物等不动产可以设定抵押权^[7]。1997 年 5 月 9 日，建设部发布《城市房地产抵押管理办法》，确立房地产抵押登记制度，并就不得设定抵押的房地产范围、同一房地产设定多个抵押权的规则作出规定^[1]。

个人住房抵押贷款业务在中国起步于 20 世纪 90 年代初。1991 年住房信贷业务开始起步，部分银行成立了房地产信贷部；1993 年底，中国建设银行上海分行承办了第一笔个人住房抵押贷款^[8]。1998 年，国务院要求停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化，中国人民银行同年发布通知，把个人住房贷款的适用范围由公积金建造的自用普通住房扩大到自用普通住房，并在利率上给予优惠^[9]。

此后个人住房抵押贷款规模迅速扩张。1997 年末全国个人住房抵押贷款余额仅 190 亿元，2004 年底达到 15922.3 亿元，2005 年一季度末为 16743.7 亿元，已超过同期房地产开发贷款余额^[10]。同期贷款条件逐步放宽，还款年限放宽至 20 年以上，年利率由早期的较高水平下降到 4% 至 5%^[11]。

2004 年 8 月 30 日，中国银行业监督管理委员会印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对贷款成数上限、借款人还款能力指标、抵押物评估方式等提出统一要求^[12]。

应用

按借款主体划分，房地产抵押贷款有个人业务与对公业务两条主线。个人业务通常用于购房、购车、留学、医疗等消费用途，也可用于经营或其他合规用途，贷款期限和额度依抵押房产价值、借款人还款能力综合确定^[13]。对公业务面向各类企业，用于满足生产经营中的流动资金、固定资产投资及贸易结算等融资需求，抵押物可以是住房、商用房、工业厂房和国有建设用地使用权^[4]。

在抵押物准入方面，不同机构的要求存在差异。以部分商业银行的企业类产品为例，普通商品住房的抵押率最高为 70%，经济适用房、房改房、高档住宅、商用房和别墅最高为 60%，标准化厂房最高为 60%，非标准化厂房最高为 50%，国有建设用地使用权最高为 60%^[4]。个人类产品方面，贷款金额最高可达抵押房产价值的 70%，期限最长不超过 20 年^[13]。

随着不动产登记、房屋价值、工商登记、征信等多维数据的整合，部分银行推出了在线抵押贷款产品，通过大数据对客户进行画像，实现押品在线估值和贷款自动化审批，并把系统智能审批与线下核查结合，在贷前、贷中、贷后各个环节实施全流程风险管理^[14]。

局限

房地产抵押贷款的保障作用依赖于抵押物价值的稳定。标普全球评级估算，中国房地产开发贷款的平均贷款价值比约为 50%，这一水平被认为足以消化其预测的当年 6% 左右、次年最大 8% 的房价跌幅；但低线城市房产估值可能出现更大幅度下降，从而削弱抵押房产为银行贷款提供的安全保障，部分小型区域性银行的贷款价值比高于平均水平^[2]。

抵押物的范围受到法律限制。《城市房地产抵押管理办法》规定，权属有争议的房地产，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产，列入文物保护的建筑物，已依法公告列入拆迁范围的房地产，以及被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产，均不得设定抵押^[1]。地方性规章还进一步排除以行政划拨方式取得且未建有房屋的土地使用权、未依法登记领取权属证书的房屋等^[15]。

贷款资金用途同样受到约束。相关业务规则要求贷款资金应用于合同约定的用途，不得以任何形式流入房地产领域、证券市场、期货市场，也不得用于股本权益性投资、借贷或购买理财产品^[16]。此外，房产与土地使用权的处分存在联动关系：以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押^[1]。

参见

• 抵押权 —— 房地产抵押贷款所设定的担保权利，决定债权人在债务不履行时的优先受偿地位。

• 抵押率 —— 贷款金额与抵押物价值之比，是判断此类贷款风险水平的常用指标。

• 个人住房贷款 —— 面向自然人购房需求发放的贷款，是房地产抵押贷款中规模最大的品种。

• 房地产开发贷款 —— 面向房地产开发建设环节发放的贷款，与之同属房地产贷款范畴。

• 不动产登记 —— 房地产抵押权的设立与公示所依赖的制度基础。

• 担保法 —— 规范抵押等担保行为的基础性法律，是房地产抵押制度的上位依据。