五通一平

定义

五通一平是指基本建设项目在正式开工之前，施工现场或一宗土地应当具备的配套条件，包括通水、通电、通路、通讯、通排水以及场地平整；也有资料把其中一条表述为通气，即通水、通电、通路、通讯、通气加平整土地。^[1][2]其中「五通」指五项基础设施管线与道路接通，「一平」指场地平整。

在土地出让文件中，五通一平通常被解释为地块红线内场地基本平整，通水、通电、通路、通讯、通排水至地块红线外一侧；其中通电指施工用电接到现场并具备施工条件，通路指场外道路已铺到施工现场周围入口、满足车辆出入。^[3]部分工程合同把五通一平表述为道路通、给水通、电通、排水通、电信通及土地平整。^[4]

原理

从工程角度看，五通一平解决的是施工要素能否进入场地的问题：水、电、通信和排水需要依靠从市政管网、变电站或干线延伸过来的管线，道路提供运输通道，场地平整则把原地形改造为满足标高与放线要求的平面。^[5]这些条件构成施工机械、材料与人员进场的最低配套，也是后续基础与主体施工得以展开的前提。

在土地估价与土地储备实践中，五通一平被量化为可计算的开发程度。以洋浦经济开发区公布的基准地价成果为例，其「五通一平开发程度修正系数表」把通路、通电、通讯、供水、排水、平整六项分别按高、中、低三档配置设定修正系数，五通一平对应的基础设施开发费用为 18 万元/亩，六通一平为 20 万元/亩。^[6]

发展历程

早期工程开工的通行要求是三通一平，即水通、电通、道路通和场地整平，被列为工程开工的必要条件之一；后来增加铁路通、通信通两项，形成五通一平的表述。^[7]这一说法在建筑行业长期沿用，并成为基本建设项目开工前提条件的一种统称。^[8]

随着土地储备制度的建立，五通一平被纳入土地前期开发的规范表述。国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在 2017 年印发的《土地储备管理办法》要求储备土地前期开发完成地块相关的基础设施建设并平整土地，河南濮阳等地据此提出储备土地供应前全面落实五通一平，并按「先基础后开发，不净地不供应」的原则执行。^[9]2025 年 1 月，自然资源部会同财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局发布新修订的《土地储备管理办法》，要求前期开发完成地块内道路、供水、供电、供气、排水、通信、围挡等基础设施建设并进行土地平整，满足必要的「通平」要求。^[10]

应用

在土地储备与出让环节，地方政府和土地储备机构通过征地、拆迁、平整和市政配套建设，把生地变为达到五通一平或七通一平条件的熟地，再以出让或转让方式投放到市场。江西都昌县在 2022 年度和 2025 年度的土地收购储备计划中，均安排对拟出让储备土地进行前期开发整理，达到五通一平后以熟地方式投放，其中 2025 年度计划投放 2802.248 亩。^[11][12]

在工程建设中，五通一平常被写入合同条款，作为发包人应提供的现场条件或承包人自行勘察确认的现状条件。例如衢州公共资源交易平台发布的招标文件范本中，明确临水、临电等五通一平现状由承包人现场自行勘察，临时用电的变压器与高低压设备及线路、给排水接口和申报手续均由承包人负责。^[4]

在基准地价评估中，五通一平用于界定宗地的开发程度。评估机构按宗地实际达到的通平水平，在设定开发程度基础上对地价进行修正，从而反映不同区域配套条件的差异。^[6]

局限

五通一平本身没有统一的强制性条文，其具体内容随地区、行业和项目类型而变化，不同文件对「五通」的界定并不一致，出现了通排水与通气两种并列的表述。^[1][2]因此它更适合作为约定俗成的配套标准，而非可以直接引用的技术规范条款。

五通一平的配套水平通常低于七通一平。七通一平在给水、排水、通电、通路、通讯之外，还包含通燃气与通热力，能够满足更完整的生产与生活需要；五通一平缺少这两项，在工业与北方采暖地区的适用性因此受限。^[5]对于工业用地，部分实践只执行三通一平，即通水、通电、通路加场地平整。^[13]

此外，达到五通一平并不等于土地具备了开工的全部条件。地质勘探、水土保持、文物调查勘探等工作可能需要另行前置办理，濮阳等地的做法是在五通一平之外提前开展这些工作以提高储备土地熟化程度，说明通平条件只是建设前置条件中的一部分。^[9]

参见

• 三通一平 —— 五通一平的前身与基础标准，指通水、通电、通路和场地平整。

• 七通一平 —— 在五通一平基础上增加通燃气与通热力的更高开发程度标准。

• 土地储备 —— 五通一平常作为储备土地前期开发要达到的条件。

• 熟地 —— 完成征地拆迁和基础设施建设、达到几通一平条件可直接用于建设的土地。

• 基准地价 —— 以五通一平等开发程度为设定条件评定区域平均地价。

• 场地平整 —— 五通一平中「一平」对应的工程施工环节。